طنین عدالت
*محمدامین وحدانی نیا؛ دکتری تخصصی فقه و مبانی حقوق و دانشجوی دکتری حقوق خصوصی *

 
تاريخ : شنبه هفدهم بهمن 1388

دوره آموزشی شوراهای حل اختلاف بیرجند    (بهمن ماه 88)

استاد: وحدانی نیا

مورخه : 12/11/88

ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

مطلب اول: دعاوی مطالبه اجاره بهاء و اجره المثل در قانون شوراها  

الف) ماده 11 قانون شورا : صلاحیت شورا با رأی قاضی و مشورت با شورا می باشد.

1-    دعاوی مالی در روستا تا 20.000.000 ریال و شهر تا 50.000.000 

2-    کلیه دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره بجز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه               

ب ) جنبه سازش در کلیه امور مدنی و حقوقی ( ماده 8)

     بنابراین اجاره بها و اجرة المثل بیشتر از مبلغ 50.000.000 ریال فقط جهت سازش در شورا قابل طرح است.

مطلب دوم : در بررسی اجرة المثل و اجاره بهاء نیازمند تعریف  عقد و اجاره هستیم

درلغت : بستن وگره داران

 

دراصطلاح         توافق و تراضی بین دو یا چند نفر

 


تعریف عقد

 

 

 

 

 

 


درلغت : پاداش عمل – اجرت – مزد

دراصطلاح             ماده 466 قانون مدنی:

 äاجاره عقدی است که مستأجرمالک منافع عین مستأجره می شود.

مرجر        همان اجاره دهنده را می گویند.

مستأجر        اجاره کننده را گویند.

عین مستأجره        مورد اجاره را می گویند.

تعریف اجاره

 

 

 

 

قاعده 1 :  اجاره عقدی لازم است        بنابراین با فوت یا جنون یک طرف فسخ نمی گردد.( م 219 ق.م توجه)

قاعده  2 : تسلیم مورد اجاره به مستأجر لازم است و الا اجبار به تسلیم می شود ( ماده 476 قانون مدنی )

قاعده 3  : مستأجر مکلف به پرداخت اجاره بهاء در موعد معین قرارداد است .

          ðالبته اگر موعد معین نشده باشد نقداً باید پرداخت کند.

          ðاگر به اقساط ماهیانه توافق کرده باشند طبق اقساط بدهد

مطلب سوم : مفهوم اجور معوقه

اجاره بهایی که مستأجر در پرداخت آن به موجر تأخیر کرده اجور معوقه می گویند و مربوط به ایام تصرف در زمان قرارداد اجاره است.

اجرة المسّمی : اجاره تعیین شده در قرارداد را می گویند.

 

مطلب چهارم : مفهوم اجره المثل ( 494قانون مدنی توجه )

اجاره قانونی که مالک پس از اتمام قرارداد اجاره به لحاظ تداوم تصرف مستأجر در ملک می تواند دریافت کند.

قاعده 1 : در تعیین اجرة المثل نظر کارشناسی لازم است .

قاعده 2 : در تعیین اجرة المسمی که بحث ماقبل بود کارشناسی لازم نیست چون در قرارداد معین بوده است .

 

مطلب پنجم : تصرف املاک دیگران بدون رابطه استیجاری قبلی :

نکته 1 : در این مورد هم مالک می تواند اجرة المثل درخواست کند .

نکته 2 : دلیل آن اینکه اصل بر عدم تبرع استفاده از اموال یا منافع دیگران می باشد.

 

مطلب ششم : ادامه تصرف مستأجر بعد از اتمام زمان قرارداد اجاره دو حالت دارد:

1-   

1: اجرة المثل باید بدهد.

2:اجرة المثل نمی دهد به شرط اجازه صریح مالک مبنی بر مجانی بودن

 

 

 برمجان مجانی بودن بربرمجانی بودن

 مجانی بودن

بدون اجازه مالک : اجرة المثل بدهد

2-    با اجازه مالک بوده دو حالت دارد:

 

 

مطلب هفتم : نحوه طرح دادخواست اجور معوقه و اجرة المثل در شورای حل اختلاف :

قاعده 1:مطالبه هم زمان اجاره بها ، اجرة المثل ، خسارت ها، هزینه آب ،برق ، گاز،تلفن و امثال آن در یک دادخواست امکان دارد.

دلیل قاعده چون منشاء واحد که همان قرارداد اجاره است دارند .

شرط قاعده فوق از نصاب رسالی شورا تجاوز نکند .

رویه قضایی نکته 1: هر خواسته جداگانه از نظر صلاحیت محاسبه می شود نه جمع خواسته ها 

رویه قضایی نکته 2:هزینه های دادرسی جنبه فرعی داشته و در رقم ریالی خواسته از نظر صلاحیت محاسبه نمی گردد.

 

رویه قضایی نکته 3:خواسته اگر ازرش آن بالاتر از نصاب شورا بود فقط جهت سازش در شورا قابل طرح می باشد .

فرض الف:سازش حاصل شد       گزارش اصلاحی صادر می گردد.

فرض ب :سازش حاصل نشد         بهتر است پرونده بایگانی و طرفین جهت طرح کامل دادخواست حقوقی به دادگستری ارشادشوند .

 

مطلب هشتم:ملاک صلاحیت کدام شورا می باشد

در اجاره و اجرة المثل املاک      شورای محل وقوع مال غیر منقول صالح است.

د لیل       چون دعوا غیر منقول تبعی است.

 

 

مطلب نهم:وجه التزام یا شرط کیفری در قرداد اجاره

تعریف وجه التزام : به عنوان مثال اگر شرط شود که پس از اتمام مهلت قرارداد برای هر روز تاخیر در تخلیه ، روزانه پانصد هزار ریال به موجر داده شود یک نوع شرط کیفری توافق کرده اند.

 

قاعده 1:توافق فوق به عنوان وجه التزام صحیح است.

قاعده2:در صورت تخلف مستاجر فقط وجه التزام مورد توافق قابل مطالبه است و مبلغ دیگری به عنوان اجرة المثل نمی توان مطالبه نمود.

 

مطلب دهم :ارجاع اجرةالمثل به کارشناسی

نکته1:درخواست خواهان و خوانده یا تشخیص شورا لازم است

نکته: علت آن تخصصی بودن موضوع دعوا می باشد

نکته 3: پس از ارجاع شورا صدور قرار کارشناسی را صادر و اعلام می کند

نکته 4 :کارشناسان به صورت قرعه تعیین و تعداد آنان بسته به مورد رسیدگی فرد بوده واز یک نفر شروع می گردد.

نکته 5:هزینه کارشناسی به عهده خواهان است.

 



ارسال توسط مدیر سایت