دوره آموزشی شوراهای حل اختلاف بیرجند (بهمن ماه 88)
استاد: وحدانی نیا
مورخه : 12/11/88
ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
مطلب اول: دعاوی مطالبه اجاره بهاء و اجره المثل در قانون شوراها
الف) ماده 11 قانون شورا : صلاحیت شورا با رأی قاضی و مشورت با شورا می باشد.
1- دعاوی مالی در روستا تا 20.000.000 ریال و شهر تا 50.000.000
2- کلیه دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره بجز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه
ب ) جنبه سازش در کلیه امور مدنی و حقوقی ( ماده 8)
بنابراین اجاره بها و اجرة المثل بیشتر از مبلغ 50.000.000 ریال فقط جهت سازش در شورا قابل طرح است.
مطلب دوم : در بررسی اجرة المثل و اجاره بهاء نیازمند تعریف عقد و اجاره هستیم
|
درلغت : بستن وگره داران
دراصطلاح توافق و تراضی بین دو یا چند نفر |
تعریف عقد
|
درلغت : پاداش عمل – اجرت – مزد دراصطلاح ماده 466 قانون مدنی: äاجاره عقدی است که مستأجرمالک منافع عین مستأجره می شود. مرجر همان اجاره دهنده را می گویند. مستأجر اجاره کننده را گویند. عین مستأجره مورد اجاره را می گویند. |
قاعده 1 : اجاره عقدی لازم است بنابراین با فوت یا جنون یک طرف فسخ نمی گردد.( م 219 ق.م توجه)
قاعده 2 : تسلیم مورد اجاره به مستأجر لازم است و الا اجبار به تسلیم می شود ( ماده 476 قانون مدنی )
قاعده 3 : مستأجر مکلف به پرداخت اجاره بهاء در موعد معین قرارداد است .
ðالبته اگر موعد معین نشده باشد نقداً باید پرداخت کند.
ðاگر به اقساط ماهیانه توافق کرده باشند طبق اقساط بدهد
مطلب سوم : مفهوم اجور معوقه
اجاره بهایی که مستأجر در پرداخت آن به موجر تأخیر کرده اجور معوقه می گویند و مربوط به ایام تصرف در زمان قرارداد اجاره است.
اجرة المسّمی : اجاره تعیین شده در قرارداد را می گویند.
مطلب چهارم : مفهوم اجره المثل ( 494قانون مدنی توجه )
اجاره قانونی که مالک پس از اتمام قرارداد اجاره به لحاظ تداوم تصرف مستأجر در ملک می تواند دریافت کند.
قاعده 1 : در تعیین اجرة المثل نظر کارشناسی لازم است .
قاعده 2 : در تعیین اجرة المسمی که بحث ماقبل بود کارشناسی لازم نیست چون در قرارداد معین بوده است .
مطلب پنجم : تصرف املاک دیگران بدون رابطه استیجاری قبلی :
نکته 1 : در این مورد هم مالک می تواند اجرة المثل درخواست کند .
نکته 2 : دلیل آن اینکه اصل بر عدم تبرع استفاده از اموال یا منافع دیگران می باشد.
مطلب ششم : ادامه تصرف مستأجر بعد از اتمام زمان قرارداد اجاره دو حالت دارد:
1-
|
1: اجرة المثل باید بدهد. 2:اجرة المثل نمی دهد به شرط اجازه صریح مالک مبنی بر مجانی بودن
برمجان مجانی بودن بربرمجانی بودن مجانی بودن |
2- با اجازه مالک بوده دو حالت دارد:
مطلب هفتم : نحوه طرح دادخواست اجور معوقه و اجرة المثل در شورای حل اختلاف :
قاعده 1:مطالبه هم زمان اجاره بها ، اجرة المثل ، خسارت ها، هزینه آب ،برق ، گاز،تلفن و امثال آن در یک دادخواست امکان دارد.
دلیل قاعده چون منشاء واحد که همان قرارداد اجاره است دارند .
شرط قاعده فوق از نصاب رسالی شورا تجاوز نکند .
رویه قضایی نکته 1: هر خواسته جداگانه از نظر صلاحیت محاسبه می شود نه جمع خواسته ها
رویه قضایی نکته 2:هزینه های دادرسی جنبه فرعی داشته و در رقم ریالی خواسته از نظر صلاحیت محاسبه نمی گردد.
رویه قضایی نکته 3:خواسته اگر ازرش آن بالاتر از نصاب شورا بود فقط جهت سازش در شورا قابل طرح می باشد .
فرض الف:سازش حاصل شد گزارش اصلاحی صادر می گردد.
فرض ب :سازش حاصل نشد بهتر است پرونده بایگانی و طرفین جهت طرح کامل دادخواست حقوقی به دادگستری ارشادشوند .
مطلب هشتم:ملاک صلاحیت کدام شورا می باشد
در اجاره و اجرة المثل املاک شورای محل وقوع مال غیر منقول صالح است.
د لیل چون دعوا غیر منقول تبعی است.
مطلب نهم:وجه التزام یا شرط کیفری در قرداد اجاره
تعریف وجه التزام : به عنوان مثال اگر شرط شود که پس از اتمام مهلت قرارداد برای هر روز تاخیر در تخلیه ، روزانه پانصد هزار ریال به موجر داده شود یک نوع شرط کیفری توافق کرده اند.
قاعده 1:توافق فوق به عنوان وجه التزام صحیح است.
قاعده2:در صورت تخلف مستاجر فقط وجه التزام مورد توافق قابل مطالبه است و مبلغ دیگری به عنوان اجرة المثل نمی توان مطالبه نمود.
مطلب دهم :ارجاع اجرةالمثل به کارشناسی
نکته1:درخواست خواهان و خوانده یا تشخیص شورا لازم است
نکته: علت آن تخصصی بودن موضوع دعوا می باشد
نکته 3: پس از ارجاع شورا صدور قرار کارشناسی را صادر و اعلام می کند
نکته 4 :کارشناسان به صورت قرعه تعیین و تعداد آنان بسته به مورد رسیدگی فرد بوده واز یک نفر شروع می گردد.
نکته 5:هزینه کارشناسی به عهده خواهان است.
